ביקורת חריפה של בנק ישראל על תכנית מחיר למשתכן

במהלך 2017 דובר על התקררות של שוק הנדל"ן, על ירידה בהיקף העסקאות והתמתנות בקצב עליית המחירים.

בבנק ישראל צופים שלמרות הירידה הקלה במחירי הדירות, בקרוב נראה התחדשות בעליית המחירים. לטענתם מאמצי הממשלה להגדלת מלאי הדירות לא מותאמים למפת הביקושים ולכן לא מצליחים עד כה.

הביקורת החריפה על תכנית מחיר למשתכן ואי ההצלחה של התכנית עד כה, מוסברת בבחירה של כרבע מזוכי התכנית לוותר על הזכייה מסיבות שונות, באי התאמה של הדירות הן מבחינת הגודל והן מבחינת המחירים לאוכלוסיית מחיר למשתכן ובכישלון של כ – 37% ממכרזי התכנית בהיעדר השתתפות של קבלנים.

זוכי מחיר למשתכן מוותרים על הזכייה

בבנק ישראל מסבירים כי רבים מהרוכשים של דירה ראשונה עדיין מעדיפים לרכוש דירה בשוק החופשי ולא במסגרת מחיר למשתכן משיקולים רבים:

• העדפה למיקום שלא משתתף במחיר למשתכן, או שלא מאמינים שיש להם סיכוי לזכות במיקום שרוצים.
• דירות רבות המוצעות במסגרת התכנית אינן מתאימות להעדפותיהם.
• אין הם מוכנים להמתין כל כך הרבה זמן עד קבלת הדירה שרכשו, להתחיל לשלם את המשכנתא ובמקבלי להמשיך לשלם על שכירות.
• הפערים בין מחירי הדירות בשוק החופשי ומחיר למשתכן קטן מידי, לכן אינו מצדיק המתנה ואו התפשרות על מיקום.
• חשש מרמת הגימורים של הדירות במסגרת התכנית.

עוד נטען בביקורת הבנק כי התגלו ליקויים בתכנית הקשורים לתכנון ונטיית הקבלנים לחסוך ברמת הגימורים, על אף שליקויים אלו נמצאים בהליכים של תיקון.

לגבי נושא פער המחירים בין מחירי השוק החופשי למחיר במסגרת מחיר למשתכן, מציינים בבנק ישראל מחקר שנעשה ע"י כנסת ישראל, בו נקבע כי גובה ההנחה הממוצע ברכישת דירה במחיר למשתכן נע בין 150 אלף שקל בלבד כשמדובר על דירה באזורי הפריפריה וכ – 600 אלף שקל בלבד באזור ת"א והרצליה.

במקרים מסוימים נמחק לחלוטין הפער במחירים, דבר הגורם לזוכי ההגרלה לוותר על זכייתם ולרכוש דירה בשוק החופשי.

על פי הדוח שמוצג בשנת 2017 למעלה מ- 33 אלף דירות נרכשו ע"י רוכשי דירה ראשונה. כ – 9,000 מתוכן הן דירות חדשות שנרכשו בשוק החופשי וכ – 5,450 הן דירות מוזלות שנרכשו בתכנית מחיר למשתכן. כלומר שרוכשי דירה ראשונה העדיפו לרכוש בשוק החופשי ולא במסגרת התכנית.

הפריסה הגיאוגרפית של התחלות בנייה לא תואמת את פריסת ביקושים

בנוסף מציינים בבנק ישראל את העלות התקציבית הגבוהה של תכנית מחיר למשתכן מבחינת האובדן של הכנסות המדינה ממכירה של קרקעות במחירים נמוכים, ומציין כי ההפסד בהכנסות המדינה הגיע בממוצע בשנתיים האחרונות לכ – 2.1 מיליארד שקל לשנה.

בבנק מחשיבים את שנת 2017 לשנה עשירית בה המשיכו מחירי הדירות לעלות, למרות שמאז ספטמבר האחרון התחילה ירידה קלה של 2.1% שממשיכה גם בתחילת 2018. אך זה רחוק עדיין מלהראות על שינוי משמעותי מכיוון שע"פ הבנק המרכזי, מתחילת גל העלייה הנוכחי של מחירי הדיור ב – 2007, עלו המחירים בשיעור מצטבר של כ – 95%.

"הממשלה משקיעה הרבה מאמצים בפתרון משבר הדיור בשנים האחרונות, אכן ניתן לראות עלייה בהתחלות הבנייה בשנים האחרונות, והמלאי התכנוני אכן גדל באופן משמעותי, אך אין התאמה בין הפריסה הגיאוגרפית של התחלות הבנייה המרובות לפריסה הגיאוגרפית של הביקושים. הביקוש באזור המרכז עדיין ממשיך וצפוי להימשך גם בשנים הבאות, לכן ללא בנייה מאסיבית במסגרת של התחדשות עירונית צפויה בעיה קשה מאוד".

הדיפת המשקיעים מסוכנת

פרק שלם בדוח הביקורת מתייחס לחלקם של המשקיעים בשוק הדיור, ובו מציינים בבנק ישראל את הירידה החדה בפעילות המשקיעים בשל העלאות המס שבוצעו ע"י כחלון והכוונה לפעיל את מס דירה שלישית. בבנק מציינים כי הדיפת המשקיעים משוק הדיור יכולה לפגוע בסופו של דבר במלאי של הדירות להשכרה.

עוד מציין הבנק בהקשר של משקיעים כי משך השנים של אחזקת דירות להשקעה התקצר בממוצע מ – 20 שנים ל – 16 שנים, הדבר המעיד על כך שהמשקיעים מעריכים שעליית המחירים נעצרת וכי הנכסים הגיעו למיצוי, לכן הם מבקשים כעת לממש את ריווחיהם.

בבנק מעריכים כי משקיעי הנדל"ן אשר התייאשו משוק הדיור להשכרה לא ישובו להשקיע בשוק ההון וכי יפנו לאפיקי השקעה אחרים כגון נדל"ן מניב בחו"ל, נדל"ן מסחרי בארץ או קרנות נאמנות המתמחות בנדל"ן.

פיצול השוק יביא להעלאת מחירים

בבנק צופים כי פיצול שוק הדיור לשוק מסובסד (כדוגמת מחיר למשתכן ושכירות לטווח ארוך) ולשוק חופשי עלול להביא להעלאת מחירי הדירות בשוק החופשי, הכולל דירות חדשות ודירות יד שנייה. זאת בשל צמצום של ההיצע יותר מהביקוש.

יחד עם זאת צופים בבנק כי באותם יישובים בהם יימכרו הרבה דירות מוזלות, מחירי הדירות של יד שנייה יתמתנו.

תכניות הוותמ"ל לא מותאמות לתשתיות בשטח

הבנק מברך ומשבח את הפעילות של הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים  מועדפים לדיור (הותמ"ל) בהרחבה של המלאי התכנוני, אך במקביל מותח ביקורת קשה על הגדלת המלאי התכנוני בזמן קצר, ללא מתן מענה לצרכים של תשתיות, מוסדות ציבור, תחבורה ציבורית ופרטית.

ביקורת נוספת של הבנק על הוותמ"ל מתייחסת להשלכות השליליות בעיסוקה של הוועדה בתכניות הגדולות המיועדות ברובן לשולי הערים, כך שהן מעודדות את תופעת הפרבור ובשל כך עלייה בשימוש של רכבים פרטיים דבר המגביר את זיהום האוויר.

כמו כן מבקר הבנק את התקציב הנמוך יחסית של 80 מיליון שקל לשנה בלבד, ב – 2017 – 2018 שהקציבה הממשלה לנושא של התחדשות עירונית ( תמ"א 38 ופינוי בינוי).  

הסכמי הגג עלולים לסכן פיננסית את הרשויות חלשות

לטענת הבנק הסכמי הגג שנחתמים עם הרשויות המקומיות, מביאים לתוספת רבה מידי של יח"ד ביחס לגודל היישוב והם מיטיבים איתן רק בשלב הראשון, בו הם מאפשרים בנייה של תשתיות לשכונות החדשות, ופיתוח וחידוש של התשתיות בשכונות הוותיקות.

בשלב השני, לאחר אכלוס השכונות החדשות עלולות הרשויות החלשות לטענת הבנק להיכנס לגירעון, זאת בשל העובדה כי ביישובים רבים לא ניתן להגדיל את שטחי המסחר והתעסוקה המניבים הכנסות גדולות במיוחד בתשלומי הארנונה. ותוספת ההכנסות לרשות מארנונה למגורים ומענק האיזון בלבד לא יצליחו לכסות את התוספת שנחוצה להספקת שירותים עירוניים לתושבים.

לאחר בדיקה של בנק ישראל, מרבית הסכמי הגג שנחתמו במהלך 2017 – 2013, נחתמו מול רשויות חלשות. ולטענתם אם כבר היום מתקשה הרשות לספק שירותים ציבוריים ועירוניים ברמה גבוהה לתושבים סביר להניח כי לאחר אכלוס תוספת יחידות הדיור שיתווספו במסגרת הסכם הגג, יציבותן הפיננסית של רשויות אלו יהיה בסיכון אם לא ימצא פתרון לבעיית הניהול שלהן.  

תגובת משרד האוצר לביקורת הבנק

לאחר 12 שנים של עליית מחירים, הצליח משרד האוצר להוריד את המחירים בשוק הדיור, להפחית את המיסים ולהביא לצמיחה בכלכלה הישראלית, על אף המכשולים והקשיים שהערים בנק ישראל. לצערנו הבנק ממשיך לנהוג במדיניות כלכלית אשר משרתת בעיקר את האינטרסים שלו.

בזכות 3 שנים של עבודה קשה ושל צעדים אמיצים אותם הוביל משרד האוצר ברשותו של משה כחלון, נמצאת כלכלת ישראל במצב הטוב ביותר מזה עשרות שנים.